Fra og med 2026 skjerpes kravene i TEK17 på flere kritiske områder — energibruk, materialvalg og klimagassregnskap. For norske entreprenører og underentreprenører betyr dette ikke bare tekniske tilpasninger på byggeplass. Det betyr at kontrakter, tilbudsgrunnlag og ansvarsfordelingen mellom aktørene må gjennomgås på nytt. Dagmulkt-klausuler, NS 8405-vilkår og Bustadoppføringslova setter rammene — og de er ikke tilpasset aktører som ikke har gjort leksene sine.
Hva endres i TEK17 fra 2026?
DiBK har signalisert at de viktigste endringene fra 2026 treffer tre områder: skjerpede energirammer (næringsbygg ned mot nesten passivhusnivå), obligatorisk klimagassregnskap etter NS 3720 for bygg over 1 000 m², og strengere dokumentasjonskrav til byggevarer — inkludert EPD-er (Environmental Product Declarations) for bærende konstruksjoner og isolasjon. For en totalentreprenør på et kontorbygg i Oslo til 85 millioner NOK betyr dette at materialvalg som tidligere var overlatt til underentreprenøren, nå må koordineres og dokumenteres sentralt.
I tillegg stilles det krav til avfallsplan og materialgjenvinning som er mer spesifikke enn tidligere. Sorteringsgrad på minimum 70 % er ikke nytt, men dokumentasjonskravet og rapporteringsplikten overfor Statsforvalteren er skjerpet. Manglende dokumentasjon kan føre til at ferdigattest nektes — en situasjon som utløser dagmulkt etter NS 8405 pkt. 34.
Kontraktsmessige konsekvenser — slik slår kravene ut i NS 8405 og NS 8407
Det er her mange prosjekter får problemer. TEK17-kravene er byggherrens ansvar å spesifisere, men entreprenøren er ansvarlig for at utførelsen er i samsvar med dem. I NS 8407 (totalentreprise) er dette særlig kritisk: totalentreprenøren bærer prosjekteringsansvaret og kan ikke skyve klimagassregnskap-plikten over på en rådgiver uten eksplisitt avtale.
Dette betyr at dersom DiBK implementerer nye tolkninger av TEK17 energikrav etter at kontrakten er signert, kan totalentreprenøren sitte igjen med regningen — med mindre man har forhandlet inn en endringsklausul som eksplisitt dekker regulatoriske endringer. Som vi har gått gjennom i vår guide til kontraktsklausuler enhver GC bør rødmerke, er nettopp slike "compliance-risiko"-klausuler blant de mest undervurderte i bransjen.
Dagmulkt-risiko ved forsinket ferdigattest
Manglende TEK17-dokumentasjon — for eksempel ufullstendig klimagassregnskap eller manglende EPD-er — kan forsinke ferdigattest. Under NS 8405 utgjør dagmulkt typisk 1 promille av kontraktssummen per dag. På et prosjekt til 40 millioner NOK betyr det 40 000 NOK per dag. Ti dagers forsinkelse: 400 000 NOK. Dette er ikke teoretisk — det skjer allerede på prosjekter i Viken og Trøndelag.
Underentreprenørenes ansvar og kontraktsforankring
For underentreprenører — VVS, elektro, fasade — er situasjonen mer sammensatt. Generalentreprenøren vil typisk videresende TEK17-kravene nedover i kontraktskjeden via underentreprisekontrakter basert på NS 8415 eller NS 8416. Men videresending av krav er ikke det samme som klar ansvarsfordeling. Hvem eier klimagassregnskapet for isolasjonsleveransen? Hvem er ansvarlig for å fremskaffe EPD-dokumentasjon innen tidsfristen?
En VVS-underentreprenør på et boligprosjekt i Bergen til 12 millioner NOK bør kreve at kontrakten eksplisitt angir hvilke TEK17-dokumentasjonskrav som tilhører deres leveranse, og hvilke som tilhører generalentreprenøren. Uten dette er man eksponert for krav om tilleggsvederlag og forsinkelsesansvar man ikke har priset inn i tilbudet. Se også vår gjennomgang av kostbare kontraktsgap for konkrete eksempler på hvordan slik uklarhet eskalerer til tvister.
Sjekk om kontrakten din dekker de nye TEK17-kravene
Truelevelers kontraktsanalyse identifiserer risikoklausuler, manglende ansvarsavklaringer og forhandlingspunkter i NS 8405/NS 8407-kontrakter — på under fire minutter.
Praktiske tiltak for etterlevelse i 2026
Etterlevelse av de nye kravene krever handling på tre nivåer allerede nå:
- Tilbudsgrunnlag: Oppdater anbudsforespørsel-er og forespørsler til underentreprenører slik at EPD-krav, klimagassregnskap og avfallsdokumentasjon er eksplisitt spesifisert. Leverandører som ikke kan levere dette, bør prises med risikopåslag.
- Kontrakter: Legg inn klausuler som fordeler ansvaret for regulatoriske endringer mellom byggherre og totalentreprenør, og mellom totalentreprenør og underentreprenør. NS 8407 pkt. 22 om endringer er utgangspunktet.
- Dokumentasjonsflyt: Etabler en intern rutine for innsamling av EPD-er og klimagassdata fra leverandører. Dette kan ikke vente til sluttdokumentasjonen — det må inn i prosjektgjennomføringen fra dag én.
God praksis: Krev EPD-dokumentasjon i anbudsforespørsel-en
Entreprenører som allerede nå inkluderer EPD-krav og klimagassregnskap-ansvar i sine forespørsler til underentreprenører, unngår kostbare tilleggskrav senere. En strukturert anbudsforespørsel som spesifiserer TEK17-dokumentasjonskrav per fag gir også bedre sammenlignbare tilbud og reduserer risikoen for scope gaps. Som vi beskriver i vår guide til effektivisering av anbudsforespørsel-prosessen, er presisjon i forespørselen det viktigste verktøyet for risikostyring i tidlig fase.
Konklusjonen
De nye TEK17-kravene og skjerpede miljøreglene fra 2026 er ikke primært et teknisk problem — de er et kontrakts- og ansvarsfordelingsproblem. Entreprenører og underentreprenører som ikke har revidert sine standardkontrakter, tilbudsgrunnlag og dokumentasjonsrutiner innen prosjektstart, risikerer dagmulkt, tvister om tilleggsvederlag og nektet ferdigattest. Bustadoppføringslova og NS 8405/NS 8407 gir lite rom for å skylde på uforutsette regelendringer når kravene har vært kjent i over ett år.
Gjennomgå kontraktene dine nå — ikke når ferdigattesten er blokkert. Identifiser hvilke TEK17-plikter som er videresendt til underentreprenørene dine, og sørg for at ansvaret er tydelig kontraktsforankret. Jo tidligere i prosjektfasen dette er på plass, desto lavere er kostnaden for å rette det opp.